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买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，租赁物所有权因买卖、赠与、继承、抵押权的实现等原因发生变动，不影响租赁关系。受让人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。可以说，买卖不破租赁这一原则，突破了合同相对性的限制，在保持出租人与承租人之间法律关系不变的情况下，改变合同的主体，使得第三人（受让人）对原租赁合同中出租人的权利义务概括继受。
那么，只要存在租赁关系，不管所有权如何改变，都不影响租赁关系吗？不妨结合下述案件来分析。
【以案说法】
孙某将自己的一套房屋出租给蔡某，于2017年6月8日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10年，总租金为10万元，并约定了违约责任。然而，蔡某于2018年6月9日收到法院的腾房通知，才了解到该房屋在租赁合同签订之前已被孙某抵押给银行。蔡某感觉受骗，欲与孙某解除合同，并要求孙某承担违约责任。孙某不愿，双方因此产生纠纷，并诉诸法院。
在该案件中，蔡某与孙某存在租赁关系，同时银行作为抵押权人对房屋享有抵押权，如果根据买卖不破租赁的原则，抵押权的实现作为所有权变动的原因之一，即使抵押权人（银行）请求法院强制执行，也并不影响蔡某继续承租房屋。为什么法院无视这种关系，直接让蔡某腾房呢？这就涉及到了买卖不破租赁的例外情形。下面就以不动产抵押权的实现引起所有权变动为例具体说明。
一、不动产租赁权VS抵押权，效力如何？
关于不动产租赁权与抵押权冲突的问题，在生活中主要体现为两种情况：
1、不动产租赁关系产生在先,抵押权设立在后。在这种情况下，因为出租人具有租赁物的所有权，他将租赁物抵押也属于有权处分，并且，租赁关系对于抵押关系也并没有本质上的影响，所以依然适用买卖不破租赁这一原则。
2、不动产抵押权设立在先，租赁关系产生在后。对于这种情况，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”也就是说，出租人尽到告知义务，则因实现抵押权造成的损失由承租人自己承担，否则由出租人承担赔偿责任。综上所述，在先押后租的情况下，买卖不破租赁这一原则就行不通了。
二、本案孙某的“租赁”能否破“买卖”？
在本案中，孙某与蔡某签订的《房屋租赁合同》合法有效，但孙某在租赁合同签订以前就把房屋抵押给银行，且并未告知蔡某这一事实。这种情况就属于上述第二种：“不动产抵押权设立在先，租赁关系产生在后”，并不适用买卖不破租赁的原则。所以蔡某在面对法院的腾房通知时，也只能先腾房，再通过诉讼途径维护自己的合法权益。
【律师建议】
随着社会的发展，房屋买卖(租赁)变得越来越普遍，但现实中，因不动产权利瑕疵导致合同目的无法实现的情况时有发生。针对这种情况，在签订房屋买卖（租赁）合同时，充分了解房屋所有权、抵押权等权属情况显得尤为重要，并且，在合同中约定因房屋所有权、抵押权等权属问题导致纠纷的损失赔偿方案也可为买受方（承租方）提供一定程度上的保障。
